Сравнительный подход – это совокупность методов оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за данную конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Объекты анализируются не в процентах или денежных единицах, а по соотношению сравниваемых характеристик с объектом оценки.
В соответствии с «Федеральными стандартами», обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, сравнение объекта оценки должно проводиться с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является то, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.
Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиками был проанализирован рынок транспортных средств Российской Федерации по состоянию на март 2013 г. Поиск аналогов осуществлялся по следующим критериям:
- комплектация объекта;
- год выпуска;
- степень изношенности;
- условия и среда эксплуатации;
- целевое использование объекта;
- территориальное местоположение объекта.
На сегодняшний день сравнительный подход является основным подходом, дающим реальную рыночную стоимость оцениваемого объекта.
Расчет стоимости представлен в виде таблицы. Таблица включает в себя характеристики объектов и поправки на разницу в стоимости объекта оценки и объектов, взятых для сравнения. По каждому отличию (последовательно) вносится корректировка на увеличение или уменьшение стоимости в зависимости от показателей (лучше или хуже):
1. Отрицательная поправка вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество.
2. Положительная поправка вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому.
Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену объекта. Корректировки проводятся по следующим элементам:
передаваемые права собственности;
условия финансирования;
условия продажи;
дата продажи;
местоположение;
физические характеристики;
экономические характеристики и пр.
В результате проведения анализа вторичного рынка транспортных средств Оценщиками были выявлены следующие предложения по продаже аналогичных объектов.
Таблица 1 - Расчет стоимости объектов сравнительным подходом
Показатели Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4
Марка, модель Hyundai Sonata Hyundai Sonata Hyundai Sonata Hyundai Sonata Hyundai Sonata
транспортного
средства
Тип транспортного Легковой седан Легковой седан Легковой седан Легковой седан Легковой седан
средства
Год выпуска 2005 2005 2005 2005 2005
Пробег, тыс. км 109 110 130 177 98
Рабочий объем 1997 2000 2000 2000 1997
двигателя, куб. см
Тип коробки передач Механическая Механическая Механическая Механическая Механическая
Расчетный износ, % 58 58 61 66 57
Местоположение г. Нефтеюганск г. Нефтеюганск г. Нефтеюганск г. Нефтеюганск г. Нефтеюганск
Дата предложения 01 Апреля 2013 г. Март 2013 г. Март 2013 г. Март 2013 г. Март 2013 г.
Валюта - Рубль Рубль Рубль Рубль
Цена - 330 000 340 000 310 000 350 000
Источник -
информации
Элементы сравнения
Состав Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность
передаваемых прав
Корректировка - 1 1 1 1
на состав
передаваемых прав
Стоимость - 330 000 340 000 310 000 350 000
после корректировки, руб.
Условия финансирования Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные
Корректировка - 1 1 1 1
на состав
передаваемых прав
Стоимость - 330 000 340 000 310 000 350 000
после корректировки, руб.
Корректировка - 0,95 0,95 0,95 0,95
на уторгование
Стоимость - 313 500 323 000 294 500 332 500
после корректировки, руб.
Дата предложения 01 Апреля 2013 г. Март 2013 г. Март 2013 г. Март 2013 г. Март 2013 г.
Корректировка - 1 1 1 1
на дату продажи
Стоимость - 313 500 323 000 294 500 332 500
после корректировки, руб.
Местоположение г. Нефтеюганск г. Нефтеюганск г. Нефтеюганск г. Нефтеюганск г. Нефтеюганск
Корректировка - 1 1 1 1
на местоположение
Стоимость - 313 500 323 000 294 500 332 500
после корректировки, руб.
Год выпуска 2005 2005 2005 2005 2005
Корректировка - 1 1 1 1
на год выпуска
Стоимость - 313 500 323 000 294 500 332 500
после корректировки, руб.
Рабочий объем 1997 2000 2000 2000 1997
двигателя, куб. см
Корректировка - 1 1 1 1
на объем двигателя
Стоимость - 313 500 323 000 294 500 332 500
после корректировки, руб.
Расчетный износ, % 58 58 61 66 57
Корректировка на износ - 1,00 1,08 1,24 0,98
Стоимость - 313 500 348 840 365 180 325 850
после корректировки, руб.
Весовые коэффициенты - 0,25 0,25 0,25 0,25
Скорректированная 338 343
стоимость объекта
оценки, руб.
Определение корректировок
1. Корректировка на комплектацию, состав передаваемых прав, условия финансирования, дату продажи, местоположение, год выпуска, объём двигателя не вносились, в связи с тем, что различий по данным параметрам не выявлено.
2. Корректировка на уторгование вносится в размере 5% согласно консультациям с продавцами.
3. Корректировка на физический износ.
Корректировка на износ рассчитана по формуле:
Пиз=(100%-Иоб)/(100%-Иан), где
Пиз – коэффициент корректировки на износ транспортного средства;
Иоб – износ объекта оценки;
Иан - износ объекта-аналога.
Расчет и обоснование физического износа объекта оценки, а также методика определения физического износа приведены Оценщиками выше. Физический износ объекта оценки составил 58%. Расчет физического износа объектов-аналогов и расчет корректировка на физический износ приведены в таблице ниже.
Таблица 2.13 – Определение физического износа и корректировки объектов-аналогов
Показатели Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4
Коэффициент А 0,065 0,065 0,065 0,065 0,065
Возраст ТС, лет 8 8 8 8 8
Коэффициент В 0,0032 0,0032 0,0032 0,0032 0,0032
Пробег, тыс. км 109 110 130 177 98
Функция, зависящая 0,8688 0,872 0,936 1,0864 0,8336
от возраста и
фактического
пробега транспортного
средства
с начала эксплуатации
Расчетный износ, % 58 58 61 66 57
Корректировка на износ - 1,00 1,08 1,24 0,98
4. Объектам-аналогам присвоены равные весовые коэффициенты, в связи с тем, что отсутствует возможность отдать предпочтение какому-либо из них.
Таким образом, рыночная стоимость транспортного средства Hyundai Sonata, 2005 г. в. на дату оценки, определенная в рамках сравнительного подхода составляет:
338 343(Триста тридцать восемь тысяч триста сорок три) рубля
