Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика в отношении наиболее эффективного использования собственности, исходя из анализа особенностей оцениваемого объекта и состояния рынка.

         Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование Объекта оценки, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую стоимость объекта на дату оценки.

          Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования, следующим критериям:

• законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством;

• физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования;

• финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу;

• максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово осуществимых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

 

      Законодательно разрешенное использование (юридическая правомочность) нежилого здания: Согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии 27-АВ № 615859 от 17.07.2012 г. использование данного объекта (здания) – кинотеатр. Поэтому, при определении НЭИ Объекта оценки законодательно разрешенным использованием считаем использование данного объекта под здание кинотеатра.

 

          Физически возможные варианты использования нежилого здания – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования объектов недвижимости.

          Учитывая, что законодательно разрешенным считается использование объекта недвижимости только под нежилое – здание кинотеатра, при определении возможных вариантов использования рассматривался только этот вариант. Учитывая площадь данного здания, его использование оценщики пришли к заключению, что использование здания в качестве кинотеатра физически возможно.

 

      Варианты использования, приносящие прибыль (экономическая приемлемость), максимальную эффективность (использование объектов недвижимости, при котором их стоимость будет наибольшей).

Из всех физически возможных и законодательно разрешенных вариантов использования объектов недвижимости выбираются такие варианты использования, которые обеспечивают необходимую величину прибыли на инвестиции.

            Анализ в рамках определения варианта, обеспечивающего максимальную эффективность, включает в себя рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

          Учитывая все вышеизложенное, а также Свидетельства о государственной регистрации права, согласно которым назначение оцениваемого объекта недвижимости - нежилое, оценщики пришли к выводу, что:

          Наиболее эффективным использованием нежилого здания будет использование его под существующее здание кинотеатра «Факел».

 

Заключение о наиболее эффективном использовании:

       Таким образом, анализ наиболее эффективного использования показал: учитывая конструктивные особенности объекта, законодательную разрешенность, финансовую осуществимость и максимальную эффективность, в данном случае возможным и наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого объекта недвижимости будет использование по его прямому назначению.