Если объект оценки находится в неудовлетворительном состоянии (не пригоден к эксплуатации на дату оценки), необходимо проведение ремонтных работ (это предусмотрено для торговых, офисных помещений, кафетериев и т.д. - в таком случае применение метода прямой капитализации некорректно, необходимо расчитывать методом дисконтированием.
Так как эксплуатация складов и при неудовлетворительном состоянии возможна без проведения ремонтных работ, то их расчет возможен и методом прямой капитализации.
Информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимсяпри определении стоимости
Ставки арендной платы за нежилые помещения имеют неравномерный характер, и в большей степени определяются качественными характеристиками сдаваемой в аренду недвижимости.
Ценообразование по отдельным объектам носит весьма специфический характер, основными критериями которого являются индивидуальные характеристики самого объекта, и не отражает тенденции формирования стоимости на рынке.
Анализируя рынок коммерческой и промышленной недвижимости, можно выделить следующие ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости в сегментах торгово-офисной и производственной недвижимости:
-
местоположение объекта и транспортная доступность:расположение (удаленность) относительно центра города;
-
условия рынка:изменение цен во времени (дата продажи, предложения);
-
конструктивные особенности объекта, в том числе:площадь объекта;этажность;
-
тип здания (отдельно стоящее офисное, торговое здание; жилой комплекс);
-
назначение помещения (нежилое, торговое, офисное);
-
наличие отдельного входа помещения;
-
класс качества (уровень отделки помещений);
-
техническое состояние объекта;
-
и пр.
На стоимость недвижимости и ставку арендной платы оказывает влияние местоположение, окружение и привлекательность объекта. Этот фактор включает в себя совокупность экономических параметров, влияющих на стоимость недвижимости, таких как: месторасположение объекта по отношению к объектам аналогичного функционального назначения, расположение объекта на этаже, наличие удобного подъезда к объекту, отсутствие рядом вредных производств или других объектов, снижающих стоимость недвижимости.
