Необходимость расчета стоимости земли при определении стоимости недвижимости обусловлена тем, что под недвижимым имуществом понимается фрагмент земной поверхности со всеми находящимися на нем зданиями, строениями и сооружениями. Естественно, к нему так же относятся и те сооружения, которые находятся непосредственно в земле – элементы инженерных сетей, коммуникаций и т.п.
Стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всей собственностью. Стоимость земли может быть равна или даже быть больше, чем стоимость всей собственности. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.
При покупке либо свободного участка, либо участка с улучшениями типичный покупатель интересуется, каким потенциалом повышения стоимости обладает данный объект. Для анализа перспектив рассматриваются следующие факторы:
-
перспективность местоположения;
-
состояние спроса на предполагаемый тип недвижимости;
-
юридические нормы на предполагаемые улучшения;
-
физические характеристики участка;
-
финансовая обоснованность проекта использования.
Какая-либо часть земельной территории называется участком, если она оборудована и готова к использованию в различных целях. Улучшения, проводимые для создания участка, подразделяются на внешние и внутренние. К внешним улучшениям относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. К внутренним улучшениям относят планировку, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключение инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.
Методы оценки рыночной стоимости земли.
В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, на выбор оценщика предлагается к использованию при оценке земельных участков 6 методов оценки.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.
На доходном подходе основаны метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод выделения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
-
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
-
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод распределения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
-
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
-
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
-
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод остатка
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
При использовании метода остатка рассчитывается доход от эксплуатации улучшений, которые можно расположить на земельном участке с соблюдением принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, вычисляется доля чистого дохода, относящаяся к земельному участку, которая затем переводится в его стоимость методом капитализации.
Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагаемого использования по сути дублирует метод остатка. Однако, в отличие от метода остатка, метод предполагаемого использования учитывает временную структуру денежных потоков, поэтому его применение более целесообразно для земельных участков, требующих больших и длительных инвестиций.
Руководствуясь Стандартами оценки: «Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы», и опираясь на результаты анализа внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка, анализа ННЭИ, оценщик пришел к следующим выводам:
Вывод: земельный участок может быть оценен методом сравнения продаж.
